La SCI familiale est faite pour ça : permettre aux parts de circuler entre parents, au fil des générations, des mariages et des projets de chacun. Un enfant rachète les parts de sa sœur, un parent transmet progressivement aux enfants, un oncle sort de la société. Ces opérations, souvent réglées jusqu’ici par un simple document signé en famille, obéissent à de nouvelles règles depuis le 27 juin 2026, et mieux vaut les connaître avant de signer quoi que ce soit.
La fin de l’acte signé « entre nous »
Depuis la loi du 25 juin 2026, l’article 1865-1 du Code civil impose que toute cession de parts d’une société à prépondérance immobilière, ce qui est par nature le cas d’une SCI familiale détenant la maison ou les biens de la famille, soit constatée par un professionnel du droit : un notaire par acte authentique, ou un avocat par acte contresigné. Le caractère familial de l’opération ne change rien à cette exigence : que l’acquéreur soit votre frère ou un inconnu, l’acte signé sans professionnel est nul, et les impôts refuseront de l’enregistrer. Le texte de l’article est consultable sur Légifrance.
C’est un vrai changement de culture pour les SCI de famille, où l’informalité était la règle. Mais il faut le voir aussi comme une protection : dans une famille, une cession mal rédigée ne fait pas qu’un contentieux, elle fait un conflit familial. Le professionnel qui intervient vérifie l’agrément des autres associés, le respect des statuts, le régime matrimonial du cédant, autant de points qui, négligés, ressurgissent des années plus tard.
Vente ou donation : deux chemins différents
Dans une SCI familiale, la cession cache souvent une transmission. La distinction compte plus que jamais. Si l’opération est une vente, même à prix modeste, l’acte d’avocat suffit : nul besoin de notaire, contrairement à une idée très répandue. Si l’opération est une donation, avec ou sans réserve d’usufruit, l’acte notarié reste incontournable, car c’est le droit des donations qui l’exige, indépendamment de la réforme. Et attention aux ventes à prix symbolique entre parents : l’administration peut y voir une donation déguisée, avec les droits et pénalités qui suivent.
Côté fiscalité, la vente de parts d’une SCI supporte des droits d’enregistrement de 5 % du prix, payés par l’acquéreur, et le cédant peut être imposé sur sa plus-value dans les conditions de l’immobilier des particuliers, avec les abattements pour durée de détention.
Comment procéder simplement en 2026
Le nouveau formalisme n’oblige pas à transformer une cession familiale en dossier lourd. Pour une vente de parts entre membres de la famille, la voie la plus simple consiste à céder ses parts de SCI avec un avocat en ligne : chacun transmet ses documents à distance, l’avocat pose les questions utiles, vérifie les statuts et l’accord des associés, puis rédige et contresigne l’acte, pour des honoraires bien inférieurs à ceux d’un cabinet traditionnel. La signature peut se faire par voie électronique, sans réunir toute la famille dans un même bureau.
Un dernier conseil d’anticipation : si votre SCI familiale prévoit des cessions régulières entre membres, faites relire la clause d’agrément des statuts. Beaucoup de statuts anciens imposent l’unanimité pour toute cession, même entre parents, ce qui peut bloquer une opération pourtant consensuelle.
En résumé
- Depuis le 27 juin 2026, même une cession de parts entre membres de la famille doit passer par un notaire ou un avocat.
- Vente : l’acte d’avocat suffit. Donation : le notaire reste obligatoire.
- Droits d’enregistrement : 5 % du prix, à la charge de l’acquéreur.
- La clause d’agrément des statuts mérite d’être vérifiée avant toute opération.
